रियल इस्टेट भनेको योजना हो । यो देशका लागि अपरिहार्य पक्ष हो । गास,बास र कपास भनेझैं रियल इस्टेट पनि एक हो । धेरै जसोले यसलाई पैसा कमाउने माध्यमको रुपमा हेरिदिँदा यस प्रति नकारात्मक धारणा पनि बढ्दो छ । साँघुरो बाटो बनाएर न्यूनतम पूर्वाधार पनि नपुर्याइ रियल इस्टेट वा घरजग्गाको कारोबार गर्नाले र अराजक तरिकाले भईरहेको प्लटिङले यसलाई नकारात्मक बाटोतर्फ धकेलिरहेको छ ।
तर, हामीले कुनै पनि क्षेत्रमा घरजग्गाको कारोबार गर्नुपर्दा पूर्व योजनासहित काम गछौं। यसले उक्त क्षेत्रको घरजग्गाको भ्यालू पनि बढ्छ । त्यसैले यो क्षेत्रमा लागेका सबैले यस्तो प्रकारको कारोबार गर्दा योजना बनाएर देशको नियम कानून भित्र रहेर कामग र्दा राम्रो हुन्छ । कुनै क्षेत्रमा योजनासहितको सहर बसाउन खोजियो र सोही अनुसार काम गरेमा यसले सकारात्मक सन्देश दिन्छ भने योजना विहीन ढंगले पैसा कमाउने उद्देश्यले मात्रै काम गर्न थालियो भने नकारात्मक सन्देश बढी जान्छ । त्यसैले रियल स्टेट योजनासहित अघि बढ्नुपर्छ ।
रियल स्टेट क्षेत्र त एउटा माग हो । बाहिर आउने हल्ला जस्तो जग्गा किन्ना साथ फाईदा भईहाल्ने होईन । यसको माग भएको स्थानमा मात्रै विक्री हुने हो । जस्तै काठमाडौंमा भएका ेजस्तो जग्गा व्यापार रुकुम रोल्पामा हुँदैन । त्यसैले जहाँ जस्तो माग छ, त्यसैअनुसार कारोबार गर्दा यो क्षेत्रलाई राम्रैसँग अघि बढाउन सकिन्छ । यो क्षेत्रलाई हत्तपत्त कुनै कुराले असर पार्दैन । अर्थात् यसको माग भएको खण्डमा कारोबार भईहाल्छ । पछिल्लो समय कोरोनाका कारण यसमा असर परेको छ कि भन्ने बुझाई छ । तर, त्यस्तो असर परेको जस्तो लाग्दैन । केही वित्तीय प्रभाव परे पनि यसको व्यापारमा असर परेको भन्न सकिने अवस्था छैन ।
वित्तीय असर सबै प्रकारका व्यवसाय तथा उद्योगहरुमा पर्छ र रियल इस्टेटमा पनि केही हदसम्म परेको छ । पछिल्लो समय बढेको कर्जाको ब्याजदरका कारण पनि यो क्षेत्र प्रभावित भएको छ । यस्ता असरहरु केही हदसम्म समाधान पनि हुँदै जानेछन् । बैंकको ब्याजदर बढ्दा यसको प्रत्यक्ष असर रियल इस्टेटका ग्राहकलाई पर्ने हो । जसका कारण यस क्षेत्रको व्यापार केही धिमा हुन जान्छ । यस्तै राज्यले यसकै लागि भन्दै विभिन्न नियम कानूनहरु निर्माण गरेको छ । यस्ता कानूनहरु व्यवसायीलाई सहजीकरण गर्ने खालका हुनुपर्छ । नेपालमा व्यवस्था गरिएका नियम कानून व्यवसायीलाई डण्डा लगाउनेमा मात्रै केन्द्रित भएको देखिन्छ । यस्ता नीति नियम बनाउँदा विकासकर्ता, प्रयोगकर्ता र राज्यसँगै बसेर बनाउनुपर्छ । त्यसले समग्र क्षेत्रको समस्या र समाधान समेट्नु पर्छ ।
सरकारले नीति नियम बनाउने हो, व्यवसायीले त्यसैको वरीपरी रहेर काम गर्ने हो र त्यसबाट निस्केको प्रतिफल भने ग्राहक वा जनताले उपयोग गर्ने हो । त्यसो हुँदा सरकारको उद्देश्यअनुसार व्यवसायीलाई वर्किङ कल्चर विकास गर्न सघाउने, नियमन गर्ने लगायतका कार्यमा सहजीकरण हुन्छ । तर, व्यवसायीलाई निरुत्साहित तुल्याउने, प्रोत्साहनमा जोड नदिनेलगायतका क्रियाकलापले भने व्यवसाय वा उद्योगधन्दा नै धरापमा पर्न सक्ने अवस्था आउँछ ।
पछिल्लो समय राज्यले गर्नुपर्ने क्रियाकलापहरु व्यवसायीले गरिरहेका छन् । अर्थात काम गर्यो वा भयो भने मात्रै सरकारलाई राजस्व आउने हो । तर, विभिन्न कारणवश काम रोकियो भने राजस्व बन्द हुन्छ र सरकारको आम्दानी ठप्प हुन्छ, राज्यको विकास हुँदैन र जनताले सरकारको अनुभूति समेत गर्न पाउँदैनन् । जसरी समय अनुसार जनसंख्याको वृद्धि भईरहन्छ, सोहीअनुसार आवासको आवश्यकता पर्दछ । त्यसकारण पनि रियल इस्टेटलाई गास, बास र कपासजस्तै अपरिहार्य सोचेर काम तथा क्रियाकलापहरु अघि बढाउनुपर्छ ।
रियल इस्टेट क्षेत्र आफैमा रोजगारी सिर्जना गर्ने र व्यापार चक्रलाई नै नयाँ उचाईमा पुर्याउने क्षेत्र पनि हो । एउटा कुनै हाउजिङ निर्माण भइरहेको बेलामा त्यससँग सम्बन्धित टायल, सिमेन्ट, ढुंगा, गिट्टी, बालुवा, रडलगायतका क्षेत्रसँग व्यापार चक्र चल्छ । यसले यससँग सम्बन्धित सबै उद्योगलाई चलायमान बनाउन मद्दत गरिरहेको हुन्छ । सबै क्षेत्रलाई चलायमान बनाउन सक्ने यस्तो क्षेत्रलाई खास मानिसहरुले बुझेकै छैनन् । हामीले बुझाउन नसकेको हो या नबुझेको हो सबैले यसलाई अनुत्पादक क्षेत्र भनिरहेका छन् । म त रियल स्टेटलाई सबैभन्दा बढी उत्पादनमूलक क्षेत्र मान्छु । यसको राम्रो विकास भएमा सामाजिक आर्थिक विकास हुन्छ । धेरै मानिसहरु रोजगार हुन्छन् । कुनै एक व्यक्ति कुनै न कुनै प्रकारले रियल स्टेटसँग जोडिने मौका पाउँछ ।
जग्गा जोगाउन अपार्टमेण्ट
नेपाल जस्तो विकासशील देशमा राज्यले नियम बनाएर नियमन भन्दा पनि सहजीकरण गरिदिने काम मात्रै गर्नुपर्छ । यस्तै व्यवसायीले पनि ईमान्दार भएर कानूनअनुसार काम गरेमा मात्रै विभिन्न क्षेत्रको विकास भने जसरी हुन्छ । व्यवसायीले पैसा कमाउने भन्दैमा पैसा कमाउनमा मात्रै लागि पर्नु हुँदैन । रियल इस्टेटका लागि सरकारले बनाएका विभिन्न कानूनहरु ठिकै छन् । तर, कानूनले अब तेर्सो भन्दा पनि ठाडो विकास अर्थात घरजग्गाको सट्टा अपार्टमेन्टलाई प्राथमिकता दिनुपर्ने अवस्था आएको छ । अबका दिनमा अपार्टमेन्टको अवधारणा बनाउनै पर्छ । यसले जग्गाको अनावश्यक प्रयोगलाई रोक्न र जग्गा बचाउनका लागि ठूलो मद्दत पुर्याउनेछ ।
कुनै ४० घरपरिवालाई छुट्टाछुट्टै घर बनाउँदा जग्गा खर्च र आर्थिक खर्च पनि उत्तिकै लाग्छ तर, एउटै घरमा ४० घरपरिवार अटाउन सकियो भने जग्गाको क्षयीकरण ठूलो रुपमा रोकिने छ । नेपालका धेरै जसो सहरहरुमा यस्तो अवधारणा लागू पनि भएको छ । नेपालमा यस्ता प्रकृतिका विकासको नियमन गर्न संसारकै सबैभन्दा राम्रा नियम कानूनहरु बनेका छन् । तर, भने बमोजिम कार्यान्वयन भने हुन सकिरहेका छैनन् । जसका कारण व्यवसायीदेखि सर्वसाधारणले धोका र दुःख पाईरहेको अवस्था छ ।
नियम बनाउनु भनेको त कुनै पनि परियोजना आओस भनेर हो तर नेपालमा भने त्यस्ता परियोजनाहरु कसरी नियमन गर्ने भन्ने कुरालाई केन्द्रमा राखेर बनाईन्छ । यस्ता नियम कानूनहरु बनाउँदा व्यवसायीसँगको सहकार्यमा बनाउनु पर्छ । व्यवसायीहरु पनि सरकारकै सहयोगी हुन् सोचेर उनीहरुसँगको परामर्शमा पनि त नियम बनाउन सकिएलानी ?
सरकारले अहिले कित्ताकाट रोकेपछि राजस्वमा ठूलो असर परेको छ । यस्ता क्रियाकलाप सरकारले रोके पनि धेरैजसो क्षेत्रमा भित्री माध्यमबाट लुकिछिपी कामहरु भईरहेका हुन्छन् । मत यस्ता क्रियाकलापहरु जस्तै कित्ताकाट लगायत खोलिनु पर्छ भन्छु । तर, त्यसको लागि सरकारले केही मापदण्ड भने तोकिदिनुपर्छ । अहिले हाउजिङ निर्माणका लागि सरकारले निश्चित मापदण्ड बनाई दिएको छ र निर्माण गर्नुपूर्व सरकारको स्विकृति लिनुपर्छ त्यसैगरी जग्गा किनबेच र कित्ताकाट पूर्व पनि मापदण्ड बनाई सरकारको स्विकृति लिने व्यवस्था गरिए नियमन गर्न सजिलो होला ।
धेरै जसो मान्छेले विभिन्न नियम कानूनमा पनि कमजोरी खोज्ने गर्छ र सरकारले यस्ता कमजोरीहरुलाई सल्टाउनुपर्छ । अपार्टमेन्ट प्रणालीका लागि लगाईएका स्विकृतिदेखि निर्माणसम्मका विभिन्न कठिनाईले व्यवसायीहरुलाई अप्ठ्यारो परेको छ । यस्ता अप्ठ्याराबीच पनि व्यवसायीले यो प्रणालीलाई अघि बढाईरहेका छन् । जसका कारण यसमा लागत बढी र न्यून आकर्षण देखिन्छ । यस्ता नियमहरु परिमार्जन भएपछि अपार्टमेन्ट सिस्टम फस्टाउने छ ।
यस्तै यस्तो प्रकृतिको परियोजनाको स्विकृति लिनकै लागि धेरै निकायहरुमा धाउनुपर्ने व्यवस्था छ । यसले व्यवसायीहरुलाई धेरै दुःख दिएको छ । यस्ता नियम पनि परिवर्तन गरिनुपर्छ । कोरोना महामारीलगायतको समयमा समेत घरजग्गाको कारोबारमा निराशाजनक अवस्था आएको थिएन । कोरोनाका कारण दुई वर्ष रोकिए पनि निर्माणाधीन परियोजनाहरुमा निरन्तर काम भइरहेको थियो । यस्तो बेलामा नयाँ परियोजनाहरु मात्रै होल्ड भएका थिए । त्यसैले यसमा कोरोना महामारीको असर आंशिक मात्रै परेको देखियो । मूल्यमा केही असर परे पनि भविष्य अनिश्चित बनेको छैन । यता घरजग्गाको मूल्य निर्धारण महामारीका कारण भन्दा पनि माग र आपूर्तिका कारण तल माथि हुने हो ।
सरकारले पनि घर र जग्गाको मूल्य तोकेकै छ । यसमा सरकारी हस्तक्षेप भए पनि मूल्य अनियन्त्रित नै छ । यसको कारण पनि माग र आपूर्ति नै हो । यसमा सरकारले हस्तक्षेप नै गरे पनि भने बमोजिम जग्गाको मूल्य उकालो लाग्ने क्रम रोकिँदैन । रियल इस्टेटले उक्त क्षेत्रकै मात्रै लाभ नहेरी अन्य विभिन्न क्षेत्रमा पनि उत्तिकै रुपमा सकारात्मक असर पारिरहेको हुन्छ । जस्तै काठमाडौंकै उत्तर पट्टी टोखा क्षेत्रमा मात्रै ८ देखि १० ओटा हाउजिङका परियोजना अघि बढेका छन् । यी परियोजना बन्नु अघिको टोखा र हालको टोखामा धेरै फरक पाउन सकिन्छ । अर्थात रियल इस्टेट पुगेको स्थानमा आर्थिक, सामाजिकलगायतका विकासका पक्षहरु तिव्र रुपमा अघि बढेको देख्न सकिन्छ । यसले रोजगारी र विकास बढाएपछि अर्थतन्त्र चलायमान पनि त्यसरी नै भईरहेको छ । त्यसैले रियल इस्टेट क्षेत्रलाई अनुत्पादक क्षेत्रका रुपमा लिनु हुँदैन ।
यसको विकास पनि दीर्घकालीन विकास हो । उत्पादक क्षेत्रहरुलाई उपयोग गर्ने कार्यमा पनि यसले सहयोग पुर्याएको छ ।
घरजग्गाको कारोबार गर्दा कुनै कम्पनीको माध्यमबाट गरियो भने सरकारको राजस्वमा योगदान पुग्ने र वैधानिक तरिकाको कारोबार हुने थियो । सरकारले पनि कारोबारलाई करको दायरामा ल्याउने भनेको छ । तर त्यसका लागि यसको किनबेच कम्पनीमार्फत गरिनुपर्छ भन्ने हाम्रो जोड हो । सरकारले वैधानिक तरिकाले काम गर्न सकिने अवस्था बनाईदिने हो भने धेरैजसोले यस्तो कारोबार गर्न नसक्ने र निश्चित कम्पनीमार्फत मात्र हुने देखिन्छ ।
तर, व्यवसायीलाई हातखुट्टा बाँधेर दौडी भन्न भने सुहाउँदैन । हाउजिङका समस्या, अपार्टमेन्ट प्रणालीमा देखिएका समस्या तथा घरजग्गाकै कारोबारका समस्याहरु यिनै हुन् । सरकार र व्यवसायीले यस्ता समस्यालाई समाधानको बाटो दिन खोजे भने सरल ढंगले काम भईसक्थ्यो र व्यवस्थापन पनि भईसक्थ्यो । तर, व्यवसायीले आफ्नो तर्फबाट सक्दो गरे पनि सरकारबाट भने बमोजिमका सुविधाहरु उपलब्ध नभएको अवस्था अझै छ । त्यस्तै बैंकदेखि धेरै निकायको आँखा रियल इस्टेट माथि परेको छ ।
